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7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  標準普爾信用分析師李春燕表示,以實際的情況來看,中國大陸商業地產過度建設和需求不足,庫存和空置率被推高至很高水平,在三四線城市尤其明顯。從信用角度來看,大規模的前期投資,無法預測的需求,以及較低的租金收益率,預計將抑制增長前景,並增加商業地產開發商和投資者的債務負擔。

  9月22日,房地產顧問服務機構萊坊發佈《商業綜合體的發展趨勢及成功要素研究報告》顯示,我國綜合體開發面積存量巨大,2014年上半年全國主要城市商業綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年,這一數字將達3.6億平方米,2016年以後為4.3億平方米。

  根據萬達赴港招股書披露,萬達商業地產物業項目178個,159個萬達廣場+8個萬達城+11個獨立開發的小項目。其中規劃有168個購物中心,102個酒店。目前開業的購物中心和酒店分別有89個和48個。

 繁榮下的危機

  萬科同樣存在商業運營資金瓶頸的問題。萬科高級副總裁毛大慶表示,萬科對商業進行資本化,輕資產,就是為瞭解決運營中的資金沉淀,調節資金占壓並讓商業快跑。

  標普指出,對很多商業地產的開發商和投資者而言,無論他們采取的建設並持有(業主)或建設後銷售(開發商)的模式,未來幾年內供應過剩和不確定的租金增長前景,將提升風險,限制回報。

  不同於此前民營房企在港紅籌上市的做法,萬達商業地產是以直接上市的形式發H股,此舉獲得瞭中國證監會的支持。2013年萬達868億收入中,購物中心租賃運營收入85億,酒店32億。此次IPO若成功,則萬達最多募資60億美元。

  萬達已完工的投資物業建面合計1470萬平方米,土地儲備7670萬平方米。計劃到2015年底,完工投資物業和酒店建面將超過2500萬平方米。

  以售養租的商業項目運營模式,已難以為繼,各傢公司必須在資本市場和金融手段上尋找出路,以獲得支撐商業地產發展的長期融資通道。

  過去5年,除一線城市外,二三線城市的商業地產也進入瞭高增長階段,各主要地產公司都提出瞭從住宅向"住宅+商業"轉型的目標。

  萬科與凱雷的合作正是這樣一種嘗試。私募投資基金凱雷與萬科簽訂商業地產戰略合作平臺意向書,擬成立資產平臺公司,兩者分別持有80%和20%股權,該平臺將收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有,未來以資產證券化為目標退出;雙方設立一傢商業運營管理公司,負責資產平臺公司持有的各境內商業物業招租和運營管理,萬科管理團隊享有絕對管理權。

國姓鄉土地貸款率利試算表 資產證券化之路

  在缺乏金融支持的情況下,中國商業地產在摸索中走過瞭10多個年頭。花蓮市二胎房貸

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-25/07192922503.shtml

大社區農地貸款率利試算表告別舊模式 地產商尋求商業資產證券化

  年內,國內主要城市綜合體個數達885個,較2013年增長24.47%;2015年主要城市的綜合體數量將突破1000個;2018年,將維持在1200個左右。

  全球最大的商業地產公司西蒙,其高速發展離不開REITS供給的低成本資金。而過去十多年我國並沒有REITs的支持,萬達是如何完成上述持有物業開發的?萬達模式的核心,第一就是以售養租,用銷售物業的利潤來彌補大商業和酒店自持的資金沉淀。第二是極低的土地獲取成本。招股書顯示,其2013年的平均土地成本不到1100元/平方米。

  萬科的商業盤子也不小。據北京萬科提供的數據,萬科目前的商用業務資源總量接近2000萬平方米,2014年底到2015年年初,有8個商業項目計劃開業。未來3年,北京、武漢、深圳等城市近20個項目也將陸續進入運營期。

  另一傢以商業地產開發著稱的公司華潤置地,多年來是依靠華潤集團的產融結合模式,由集團孵化、再資產註入來支撐商業運營。2014年,華潤置地商業地產的總建築面積已超過220萬平方米。華潤置地預計,到2017年底,其在全中國將有40多個商業項目投入運營。屆時,華潤置地投入運營的零售物業建築總面積將超過600萬平方米。

  以售養租模式的關鍵,是銷售型物業的快速去化及高溢價。當溢價幅度減少、去化速度降低時,就是這種模式面臨危機的時候。

  早在2011年,萬科總裁鬱亮就警示過國內商業地產存在泡沫的風險,這一擔憂已然兌現。

  標普信用分析師葉翱行表示,若商業地產不能消化大規模的供應,並在合理的時間內產生足夠的現金流,商業地產開發商的財務風險可能會變差,評級會受壓。

  但實際中,商業物業的發展並不如人意。獨立房地產金融研究人士杜麗虹指出,高企的土地價格和更高的資產價格,降低瞭商業物業的凈租金回報率,目前,商業物業的凈租金回報率普遍不到3%,而國際上投資人要求的凈租金回報率至少在6%以上。

  從國際上來看,西蒙在資本市場是2A到3A的評級,募資成本隻有1.8%~2%,利潤5%就有賺;而我國即使是最著名的商業地產公司,募資成本也達7%~8%,如何解決商業地產長期融資瓶頸和融資利率的問題?資產證券化是不可回避的選擇。

內容來自sina新聞

  1.5線城市(介於一線和二線城市之間的城市)綜合體規模發展勢頭最為迅猛。據統計,至2015年,商業綜合體存量面積在2000萬平方米以上的城市有四個,其中三個屬於1.5線城市。萊坊認為,大部分城市存在過量開發的風險,它們集中分佈在1.5線和二線城市中經濟發展較好的城市。

  通過對商業地產進行資本化,未來以資產證券化形式退出,萬科預計可能在住宅業務之外打造另一個百億級的盈利來源。

  隨著規模的擴大,僅靠集團孵化和物業銷售已不足夠,華潤置地的商業地產項目也需要更長期、穩定的融資通道。華潤置地有關管理層透露,到2017年,華潤商業資產預計將達到1000億市值,公司有意將其分拆上市。

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