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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  知情人士告訴記者,前兩年銀行還有一種所謂"受托定向投資",一傢銀行將同業存款存入另一傢銀行。在兩傢銀行簽訂委托定向投資協議後,再由後者將這筆資金投資於前者指定的金融資產,後者收取一定手續費。"這個指定金融資產有時候是信托產品,有時候是房地產基金,基本上與房地產密切關聯。"

  與此同時,銀行業先後大肆整理表外業務、同業業務也加速瞭房地產融資的困境。近日,人民銀行、銀監會、證監會[微博]、保監會、外匯管理局聯合發佈《關於規范金融機構同業業務的通知》,就規劃同業業務經營行為,加強和改善同業業務內外部管理、推動開展規范的資產負債業務創新等方面提出瞭十八條規范性意見。

  海外融資成本飆升

  華遠地產董事長

 借道委托貸款

  前期快速擴張的中小型上市房企股權質押數額巨大,新湖中寶、中潤資源、宜華地產等股份的質押股權超過總股本的25%以上。截至今年1月,泰禾集團的質押股份就已經超過公司總股本的74.29%。

  所以中小房企的貸款流程變成,銀行將資金貸給物流園,物流園通過賬目運作,再通過委托貸款將資金借給開發商,開發商獲得開發資金。在這種貸款模式中,物流園不用支出一分錢就能獲得利率收益,而銀行除瞭獲得常規貸款外,還有中間業務收入。盡管三方各取所需,但問題在於通過這番輾轉運作,原本7%的開發貸一下子翻到18%以上。

  股權質押近極限

  而在上個月22日,該公司股東金安投資已經將持有的3.5%股份質押給濟南潤豐農村合作銀行燕山支行,質押期限12個月。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-24/09184164427.shtml

  而央行各季度金融機構貸款投向統計顯示,商業銀行對開發貸款持更加審慎的態度,地產開發貸款已連續4個季度同比增幅下滑,從2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。

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  事實上,今年以來,國內已有37傢上市房企發佈瞭股權質押公告,越來越多的房企將股權質押作為常規融資方式。一些房企的資金鏈似乎已經到瞭捉襟見肘的困境,甚至連股權質押都已經到達臨界點。



  此外,新湖中寶也在5月14日發佈公告稱,大股東新湖集團將其持有的3億股流通股進行質押式回購交易。

  銀行資金收緊 地產企業融資斷流

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  "我們的錢肯定是通過銀行獲取的。"廣東東莞一位本土開發商向記者表示,按照銀行資產負債率等限制條件,他們並沒有資格獲得開發貸款。"我們是通過一個做物流園的朋友那裡獲得的委托貸款。"該開發商表示,由於該物流園屬於省級重點工程,每年都有銀行搶著貸款給這傢企業,但"這傢企業根本不需要使用這筆錢,銀行也明白"。

  數據顯示,2012年建設銀行開發貸餘額減少瞭33.9億元,盡管2013年建設銀行並沒有公佈數據,但業內人士預計其開發貸再度縮減。工商銀行2013年開發貸餘額同比下降86億元。對於2014年,各大銀行均表示將嚴格控制,建設銀行更公開表示將嚴格控制房地產開發貸款總量,工商銀行則表示今年開發貸餘額有望繼續保持下降趨勢。

  除瞭快速銷售回款外,房企已有的融資渠道均受到一定限制。看來,未來房企要過一段緊巴巴的日子。

  施永青:

  "股權質押最大的好處就是快。"一位券商房地產分析師向《中國經營報》記者表示,由於銀行設下種種限制,資金能否順利到賬需要"要看運氣"。該分析師表示,在上市房企無法直接融資的背景下,大股東股權質押融資反而成為上市的最大優勢。

  "中國中小型開發商的處境可能正變得更加艱難。"標準普爾曾在今年一份報告中表示。由於銀行貸款一直是中國地產的主要融資渠道,因此在過去三四年中,隨著國內銀行提高風險管理水平,中小型開發商獲得銀行貸款已經變得更為困難。



  2014年樓市"倒春寒"的劇烈程度遠超預期。那些原本想趁著去年樓市的紅火再燒一把的房企霎時陷入資金難題。

  正是在這種資金壓力下,股權質押成為開發商"最優"的無奈之選。據瞭解,目前股票質押率一般是主板股票的5~6折。融資成本大約與信托融資相當,大約在12%~18%間。

  房地產危機形勢嚴峻

  萬科董事會主席

  房市"買瞭就能賺錢"

  什麼是拐點的概念

  隨著今年銀行、地產等行業的局勢變化,中小房企在貸款方面的各種變通手段都越來越難以操作。

  前兩年由於地產處於高速增長階段,高利率很容易被抵消,但隨著地產進入冷凍期,貸款風險開始越來越大。另一方面,從今年年初開始,就有傳管理層會加強監管。在5月中旬,人民銀行、銀監會、證監會、保監會、外匯管理局就聯合發佈瞭《關於規范金融機構同業業務的通知》。

  在中國社科院金融研究所研究員易憲容看來,這份《通知》"可能成為國內樓市泡沫破滅的催命符"。在他看來,從2010年開始,國內銀行同業業務迅速增長,同業業務信用擴張規模從2009年初的1.8萬億元飆升到2013年的14.7萬億元。這個時期正是國內影子銀行發展最快的時期,而影子銀行的大量資金都流入中國房地產。此次治理同業業務,會使得中小房企的融資再度縮窄,同時加劇成本上升。

  "如果今年能登陸港交所,也許還有發展空間。"上述東莞開發商表示。近年來,海外融資一直是支持一些房企快速增長的基礎。5月15日,碧桂園宣佈向恒地主席李兆基配售2.5億美元優先票據,票面利率也不過7.875%。而2013年最後一隻登陸港交所的時代地產,在上市不到半年時間裡,就宣佈一共發售兩筆合共3.05億美元的優先票據,利率為12.625%。對於開發商而言,這些融資渠道就等於救命繩索。2013年6月底前,時代地產的凈負債率一度高達163.6%,到瞭完成上市融資後,凈負債率依然有93.2%。業內人士認為,這仍屬於比率偏高的行列,但其融資計劃依然在香港受到瞭投資者認同。

  但海外融資隨著房地產市場的冷清而變得越來越難。5月21日,穆迪發佈研究報告,宣佈將中國房地產業展望從穩定調整為負面,其認為在未來的12個月內,中國住宅市場銷售增長將大幅放緩,流動性趨弱。穆迪此次下調評級,意味著未來房企的海外融資成本將升高。而根據中原地產研究中心的統計數據,5月多傢房企合計發佈瞭12次海外融資計劃。從融資成本來看,大部分企業的美元優先票據等成本已經上漲到7%以上。再加上美元強勢,這讓房企的融資成本飛速提升。

  去年年初到今年4月,陽光城先後在土地市場買入超過15塊土地,百億耗資是2011年和2012年兩年的總和。大肆擴張讓陽光城在2013年的銷售額翻瞭三倍,但代價就是資金鏈的壓力。截至2013年底,公司現金流量凈額已為-54.7億元,負債凈額從年初的125.7億元上升到284.1億元,上漲率高達125%,資產負債率高達86.9%,凈負債更是高達669%。今年陽光城的到期償還金額超過20億元,是去年同期的2倍。

  同業叫停"催命" 樓市泡沫吹彈即破





  任志強:



  房地產長期向好



銀行資金收緊房企融資斷流 樓市泡沫或吹彈即破

  拐點是一直向下,如果你下來上去、上去下來叫波動。房地產現在也這樣。從全國平均來看,局部地方可能有下降,局部地區可能有上漲,還是個波動關系,不是所有城市全都垮瞭。從全世界房地產泡沫破滅的規律來看,都是在經濟低速增長的時候出現,比如說GDP增長2%、3%,可能會出現房地產泡沫破裂,或房價會出現下跌,而我們的GDP還是在保持7%以上的增長。

  除瞭傳統的委托貸款外,銀行各種名目的金融創新最後都指向房地產領域。

  5月5日,陽光城發佈公告稱,陽關城股東東方信隆融資擔保有限公司、福建康田實業集團有限公司再次辦理股權質押登記手續。這是該公司今年第7次發佈質押公告,經過此次質押後,公司第二大股東東方信隆和第三大股東福建康田,分別僅剩餘總股本的2.3%和1.23%尚沒有被抵押。

  王石:



內容來自sina新聞



  5月21日,上市公司中弘股份公告稱,大股東再度將股權質押,大股東質押的股份已經占據其手頭股本近87%。同一時間,中潤資源也公告稱,股東中潤富態投資將該公司占總股本0.42%的股份質押給興業證券。

  現在,一線城市房價已經控制住瞭,其他城市穩中有降。如果這個趨勢能保持住,那麼整個房地產就會進入一個良性健康的軌道。從長期看,隨著城鎮化進程的加快,房地產會有很好的前景,不過整個行業的增長速率會放慢,買瞭就能賺錢的階段已經過去瞭。

  香港中原地產創始人



  今年1~4月房地產開發企業到位資金3.72萬億元,同比增長4.5%,較1~3月份回落2.1個百分點。除瞭貸款和自籌資金維持正增長外,其餘資金來源均出現下降,銀行貸款獨立支撐房企資金鏈的局面依然如故。

  當然,中國從不缺乏變通手段。實際上自從中小房企難以獲得銀行傳統貸款後,開始通過銀行表外業務獲得貸款,其中就包括各類型基金、委托貸款等變通模式。

  龍飛

  世上的房地產泡沫,不外以下三種:1.過度興建;2.過度借貸;3.價格過高。香港除瞭有價格過高的問題外,前兩項都完全沒有跡象。但在內土信貸嘉義新港土信貸地,則三種泡沫都有,所以內地的房地產危機,形勢遠比香港嚴峻。

  商業銀行的表外業務逐步被回流表內,快速增長的同業業務將被遏制,使得一些灰色融資渠道變得無以為繼,一些依托銀行灰色業務的民間融資也相繼收緊房貸。在直接融資雲山霧罩之時,現階段房企的融資百上加斤。
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